南海一富豪葉先生花了4300多萬元買下了超級(jí)“豪宅”，可是別墅一直閑置至今，長達(dá)近六年的時(shí)間都沒有居住，這背后有著什么樣的原因？原來，葉先生在2010年年底買下這幢別墅時(shí)，就發(fā)現(xiàn)墻體出現(xiàn)漏水并拒絕收樓，在去年他還一紙?jiān)V狀將開發(fā)商告上了法庭，不過經(jīng)歷了一、二審，法院均認(rèn)為漏水問題沒有如他所說“嚴(yán)重影響正常居住”，判決葉先生敗訴。

這起超級(jí)豪宅糾紛的背后，也提醒市民在拒絕收樓后，應(yīng)該及時(shí)保存相關(guān)證據(jù)，以維護(hù)自身的權(quán)益。

豪氣：花4000余萬元買別墅，因漏水拒絕收樓

7000多畝生態(tài)大社區(qū)，廣佛交界、山湖環(huán)繞、配套郊野森林公園、生態(tài)濕地公園、高爾夫球場……

2010年年底，葉先生被位于南海區(qū)里水鎮(zhèn)的一個(gè)高檔小區(qū)以及其優(yōu)越的周邊配套環(huán)境所吸引，并于同年12月以首付1300余萬元，貸款3000萬元的方式，購買了小區(qū)內(nèi)一處高檔別墅。

雙方簽訂《商品房買賣合同》后，葉先生便迫不及待地于當(dāng)日向開發(fā)商申請改變別墅院落格局，拆除樹種，調(diào)換石頭等，以盡快建成自己心目中的“豪宅”。不過，就在此過程中，葉先生發(fā)現(xiàn)別墅有滲水的質(zhì)量問題，便開始與開發(fā)商漫長的交涉過程，也一直沒有辦理收樓手續(xù)，一拖便是4年多。

在這4年多里，葉先生雖然一直沒有實(shí)際入住，但對房屋十分關(guān)注，曾就房屋質(zhì)量及交付問題多次與開發(fā)商通過電話、往來函件、現(xiàn)場商談等多種方式交涉，開發(fā)商也多次發(fā)函至合同注明地址催促葉先生收樓并支付物管費(fèi)。

一直至去年1月，葉先生一紙?jiān)V狀將開發(fā)商告上法院，以遲延交樓為由要求解除購房合同。而到了此時(shí)，葉先生已經(jīng)把別墅的貸款全部還清。

疑問：房屋怎樣才算“嚴(yán)重影響正常居住”？

法庭上，雙方各執(zhí)一詞。南海法院經(jīng)審理后認(rèn)為，目前無證據(jù)證明其主張的房屋漏水問題涉及房屋基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)或直接關(guān)系居住安全，不能作為拒絕收樓的理由，最終判決駁回葉先生的訴請。

葉先生不服一審判決，向佛山中院提起了上訴。《較高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二、第十三條分別規(guī)定，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，又或者因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，法院應(yīng)予支持。因此，葉先生上訴的理由主要集中在涉案的房屋怎么才算“嚴(yán)重影響正常居住”。

他表示，一審法院根本沒有去現(xiàn)場實(shí)地查看，就草率認(rèn)定別墅的漏水問題不涉及房屋基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)或直接關(guān)系居住安全，顯然有不尊重事實(shí)之嫌。退一步來說，即使涉訟房屋的漏水問題不涉及房屋的基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)，但亦將嚴(yán)重影響居住。

“涉案的房屋是一套價(jià)值四千多萬元的別墅，這說明葉先生對居住要求和生活品質(zhì)有很高的要求。但他在合同約定的交樓期之前就發(fā)現(xiàn)了涉訟房屋存在漏水問題，顯然是不能讓人接受的，因?yàn)樵?a href="http://m.goutani.com" target="_blank">漏水問題未解決前就對別墅進(jìn)行裝修，肯定會(huì)影響裝修效果，并且會(huì)對裝飾材料造成損害。”葉先生的律師指出，只要房屋存在的質(zhì)量問題在客觀上嚴(yán)重影響居住使用者的居住體驗(yàn)感受，使之無法接受在這一房屋里居住則應(yīng)當(dāng)就構(gòu)成嚴(yán)重影響居住。法院還應(yīng)考慮到購買者自身的居住要求層次以及涉訟房屋本身的價(jià)值。

最終判決：考慮“居住層次”的說法無法律依據(jù)

上訴被駁回

佛山中院認(rèn)為，所謂房屋主體質(zhì)量不合格，主要是指建筑物的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程不合格。開發(fā)商提供了《竣工驗(yàn)收備案表》等材料予以證明，涉案的別墅于2010年12月15日經(jīng)竣工驗(yàn)收備案，證明其地基與基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程的驗(yàn)收已經(jīng)合格。該《竣工驗(yàn)收備案表》經(jīng)佛山市南海區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局審核備案，并作為案件的定案依據(jù)，法院據(jù)此認(rèn)定涉訟房屋在約定的交付期限內(nèi)已具備約定的交付條件，葉先生的上訴理由不成立。

對于葉先生提出的“嚴(yán)重影響居住的標(biāo)準(zhǔn)還應(yīng)當(dāng)適當(dāng)參考涉訟房屋的價(jià)值和葉先生的居住要求層次”的說法，法院同樣認(rèn)為沒有法律依據(jù)，不予支持。

鑒于葉先生沒有足夠證據(jù)證明別墅存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，法院據(jù)此終審駁回了葉先生的上訴請求，維持原判。

葉先生說

目前的狀況是，房屋存在墻體裂縫導(dǎo)致漏水情況，不符合居住條件，不能交付使用。

開發(fā)商說

我們已經(jīng)依約將符合合同約定及法律規(guī)定的交付條件的房屋交付葉先生。在葉先生購房時(shí)，涉及的別墅已經(jīng)建成，為現(xiàn)房，葉先生已經(jīng)對房屋狀況、周邊仔細(xì)勘察。此外，早已將收樓通知郵寄至葉先生合同注明地址，房屋滲水問題是因長時(shí)間無人入住所致，物業(yè)也已組織維修。

法院說——

南海法院經(jīng)審理后認(rèn)為，開發(fā)商曾向葉先生寄送辦理房產(chǎn)證通知書、律師函等文件，載明房屋交付時(shí)間，催促葉先生收樓，葉先生拒絕收樓。但是，目前無證據(jù)證明其主張的房屋漏水問題涉及房屋基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)或直接關(guān)系居住安全，不能作為拒絕收樓的理由。

法院提醒

1 什么理由可拒絕收樓？

法律人士表示，業(yè)主可以拒絕收樓的條件包括多個(gè)方面，比如說不具備小區(qū)道路暢通的；未接通水、電、燃?xì)?、暖氣等的；未取得《竣工?yàn)收備案表》的；不提供《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收記錄》的；開發(fā)商無故比原合同約定時(shí)間延遲交樓，經(jīng)購房人催告后超過3個(gè)月交房的；合同沒有約定，且房屋實(shí)際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對值超過3%（不含3%）的；房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量確實(shí)不合格的；房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的等等。

2 什么才算“質(zhì)量問題”？

南海法院表示，具體到“質(zhì)量問題”拒絕收樓的理由，關(guān)于“質(zhì)量問題”界定十分寬泛，小到掉螺絲，大到房屋倒塌，都屬于市民廣義上認(rèn)為的“質(zhì)量問題”。

業(yè)主需分辨是否為國家規(guī)定或合同約定的可退房情形，并非所有質(zhì)量問題均是拒絕收樓的正當(dāng)理由，如為小問題，可收樓的同時(shí)在收樓確認(rèn)書上備注所存在的問題，聯(lián)系開發(fā)商進(jìn)行后期維修處理；如為影響房屋安全、結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重質(zhì)量問題，協(xié)商不成則建議業(yè)主委托專業(yè)鑒定單位鑒定質(zhì)量問題，尋求法律途徑解決。

3 拒絕收樓后要怎么保留證據(jù)？

南海法院提醒，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題并拒絕收樓時(shí)，要注意完成以下三個(gè)步驟：一是發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)拍下有時(shí)間信息的照片；二是與開發(fā)商共同簽署確認(rèn)房屋質(zhì)量問題的材料；三是事后立即發(fā)函向開發(fā)商反映質(zhì)量問題。