門(mén)窗滲漏、屋面滲漏、外墻滲漏、樓板和墻體裂縫，這是新業(yè)主對(duì)新建房屋質(zhì)量投訴最多的問(wèn)題，也是住宅工程常見(jiàn)的質(zhì)量通病。近日，青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委建管局公布了市區(qū)上半年質(zhì)量投訴情況，針對(duì)部分開(kāi)發(fā)建設(shè)單位存在的質(zhì)量投訴問(wèn)題，灑約談了10家開(kāi)發(fā)商“一把手”，這是青島市采取約談方式破解新房質(zhì)量投訴問(wèn)題。

　　發(fā)布約談開(kāi)發(fā)商一把手

　　近日，青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委建管局通過(guò)對(duì)市區(qū)上半年質(zhì)量投訴情況統(tǒng)計(jì)和分析，發(fā)現(xiàn)部分開(kāi)發(fā)建設(shè)單位存在投訴數(shù)量較多或投訴渠道不暢通、處理投訴不及時(shí)等問(wèn)題。為此，建管局一時(shí)間約談了投訴數(shù)量較多的10家開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)人。這10家開(kāi)發(fā)商建設(shè)單位分別是青島晟業(yè)城建開(kāi)發(fā)有限公司、青島中海華業(yè)房地產(chǎn)有限公司、青島中海嘉業(yè)地產(chǎn)有限公司、青島金實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、青島嘉凱城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、青島優(yōu)四方置業(yè)有限公司、青島萬(wàn)科城地產(chǎn)有限公司、魯商置業(yè)青島有限公司、青島中南世紀(jì)城房地產(chǎn)業(yè)投資有限公司和青島躍龍升置業(yè)有限公司。

　　市城鄉(xiāng)建設(shè)委建管局負(fù)責(zé)人表示，“通過(guò)約談我們發(fā)現(xiàn)，有的企業(yè)攤子鋪的太大，‘一把手’根本不知道單個(gè)項(xiàng)目質(zhì)量被投訴，還有的‘一把手’對(duì)質(zhì)量管理不重視，拖延維修。通過(guò)這種面對(duì)面的交流，我們希望這些負(fù)責(zé)人能強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，積極主動(dòng)地履行房屋工程質(zhì)量管理職責(zé)和保修義務(wù)，意識(shí)到售后服務(wù)也是企業(yè)品牌樹(shù)立的一部分。 ”

　　問(wèn)題滲漏裂縫問(wèn)題投訴最多

　　今年7月初，位于李滄區(qū)金水路一小區(qū)多戶居民投訴，自家房屋出現(xiàn)漏雨滲水問(wèn)題，大面積墻面潮濕痕跡明顯，個(gè)別部位還出現(xiàn)長(zhǎng)毛情況。無(wú)獨(dú)有偶，位于李滄區(qū)青山路的一個(gè)小區(qū)也出現(xiàn)多戶居民反映墻體長(zhǎng)毛的問(wèn)題，滲雨點(diǎn)則集中在窗戶接縫處，每逢下雨天，從窗縫滲透的雨都會(huì)順著墻體內(nèi)外側(cè)流下。

　　“上半年受理的投訴中，問(wèn)題主要集中在滲漏和墻體裂縫，其中因建設(shè)不精細(xì)、質(zhì)量不過(guò)硬，造成雨水從墻體保溫板縫隙或窗臺(tái)縫隙滲漏問(wèn)題又占多數(shù)。按照規(guī)定，防水工程的保修期是5年，在保修期內(nèi)，無(wú)論是否存在居民個(gè)人原因，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任?！笔谐青l(xiāng)建設(shè)委建管局工作人員說(shuō)，“保修期內(nèi)的新房維修應(yīng)該由開(kāi)發(fā)商全權(quán)負(fù)責(zé)。”對(duì)于同樣存在投訴的裝飾問(wèn)題，主要是地磚或瓷磚出現(xiàn)裂縫、色差，在兩年保修期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商同樣應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修責(zé)任。

　　措施雙管齊下治理建筑“通病”

　　“由于目前建筑施工尚以勞動(dòng)密集型的手工作業(yè)為主，所以一些質(zhì)量常見(jiàn)問(wèn)題也就是業(yè)界常說(shuō)的‘質(zhì)量通病’仍未徹底杜絕。 ”一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，比如建筑施工中混凝土存在蜂窩麻面、跑冒滴漏等現(xiàn)象，以及上下水管道漏水、衛(wèi)生間防水出現(xiàn)滲漏、樓頂屋面漏水等情況，這些都是建筑企業(yè)始終在加強(qiáng)治理的重點(diǎn)方面?！坝械摹|(zhì)量通病’是原本施工沒(méi)問(wèn)題，在后期裝修中，破壞了原來(lái)的防水引起了質(zhì)量問(wèn)題。還有一些是屋頂太陽(yáng)能設(shè)備安裝施工不當(dāng)，破壞了屋面防水層，造成屋面漏水。治理通病并不增加多少成本，只是需要房企在施工管理上更加精細(xì)化。 ”

　　建管局負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，自2014年9月起，住建部在全國(guó)范圍內(nèi)組織開(kāi)展為期兩年的工程質(zhì)量治理專項(xiàng)行動(dòng)。由于很多施工企業(yè)承接工程以后，層層分包，造成具體施工環(huán)節(jié)利潤(rùn)很薄，施工單位可能存在偷工減料、減少施工環(huán)節(jié)的情況，留下了質(zhì)量安全隱患。這次行動(dòng)特別強(qiáng)調(diào)嚴(yán)厲打擊建筑施工轉(zhuǎn)包、違法分包等行為，是抓質(zhì)量問(wèn)題的治本之策。近年來(lái)青島市也強(qiáng)化對(duì)工人的培訓(xùn)，提高其質(zhì)量意識(shí)和操作技能；一方面采取新技術(shù)、新工藝、新材料，如用PVC水管取代原來(lái)的鍍鋅鐵管，解決了“流黃水”問(wèn)題，自主研發(fā)了外墻外窗淋水試驗(yàn)設(shè)備，在竣工驗(yàn)收前模擬暴風(fēng)雨自查100%的外窗；并對(duì)所有屋面和衛(wèi)生間進(jìn)行不少于24小時(shí)的閉水試驗(yàn)等。

　　保修期內(nèi)由開(kāi)發(fā)商擔(dān)責(zé)

　　山東元鼎律師事務(wù)所律師盛雁說(shuō)，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商簽訂了房屋買(mǎi)賣合同（合同均為格式合同），約定了價(jià)格、面積、違約責(zé)任、保修內(nèi)容和保修期限等。由于業(yè)主和開(kāi)發(fā)商構(gòu)成買(mǎi)賣關(guān)系，房子在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商對(duì)其房屋產(chǎn)品承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任，是必然的，建議業(yè)主向開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決。

　　在保修期內(nèi)開(kāi)發(fā)商不履行保修義務(wù)怎么辦？她表示，房子在保修期和保修范圍內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商不履行保修義務(wù)的，屬合同違約行為，建議業(yè)主根據(jù)購(gòu)房合同約定，及時(shí)通過(guò)司法途徑解決，以維護(hù)自身合法權(quán)益。

　　《較高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》也進(jìn)行了明確：第十二條，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第十三條，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

　　超過(guò)保修期的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，青島市已于2012年3月1日起施行《青島市房屋專項(xiàng)維修資金管理辦法（試行）》，通過(guò)建立房屋專項(xiàng)維修資金管理和使用制度，解決房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。對(duì)于非公共部位，則由業(yè)主或產(chǎn)權(quán)人自行維修解決。 房屋各部位保修期到底多長(zhǎng)？

　　關(guān)于房子保修期限在我國(guó)的相關(guān)法律中都有明確規(guī)定。正常使用條件下，建設(shè)工程的較低保修期限分別如下：

　　1.屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，較低保修期限為5年；

　　2.基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

　　3.電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為2年。

　　4.其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

　　如業(yè)主和開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中對(duì)保修期另有約定，則按照約定執(zhí)行，但約定的較低保修期限不能低于上述規(guī)定。

　　“兩年行動(dòng)”治理滲漏裂縫

　　按照青島市印發(fā)的《全市建設(shè)工程質(zhì)量治理兩年行動(dòng)實(shí)施方案》，自去年起至2016年8月，利用兩年時(shí)間，在全市集中開(kāi)展建設(shè)工程質(zhì)量治理行動(dòng)，全面提升青島工程質(zhì)量總體水平。方案計(jì)劃在兩年內(nèi)，工程質(zhì)量治理要達(dá)到六大目標(biāo)，其中包括基本建立起終身責(zé)任追究制度；施工圖設(shè)計(jì)文件一次通過(guò)率提高15%，滲漏、裂縫以及水暖、電氣、節(jié)能保溫等住宅工程質(zhì)量常見(jiàn)問(wèn)題得到有效治理，工程質(zhì)量投訴數(shù)量明顯下降。特別是住宅工程質(zhì)量常見(jiàn)問(wèn)題治理方面，方案要求，全面落實(shí)參建單位主體責(zé)任，著重解決外墻、外窗、屋面、衛(wèi)生間樓地面、地暖樓地面滲漏和現(xiàn)澆樓板、填充墻體、地暖樓地面裂縫以及外墻保溫墻面裂縫、脫落等質(zhì)量常見(jiàn)問(wèn)題。

　　目前，青島市已開(kāi)始推行質(zhì)量終身責(zé)任 “兩書(shū)一牌”制度。所有新建項(xiàng)目開(kāi)工前，參建單位都要與項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽訂授權(quán)書(shū)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與監(jiān)管機(jī)構(gòu)簽訂質(zhì)量終身責(zé)任承諾書(shū)，建設(shè)單位要建立五方主體法人代表和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人質(zhì)量終身責(zé)任信息檔案，工程竣工后統(tǒng)一移交城建檔案管理部門(mén)保管。項(xiàng)目竣工后，要在建筑物顯著位置鑲刻時(shí)間很長(zhǎng)的性銘牌，載明參建單位和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人姓名，否則一律不予辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。實(shí)行最嚴(yán)厲的責(zé)任追究和倒查制度，對(duì)設(shè)計(jì)壽命內(nèi)不能正常使用或發(fā)生工程質(zhì)量事故、嚴(yán)重工程質(zhì)量問(wèn)題的，依法嚴(yán)格處罰參建單位，并追究單位法定代表人和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人責(zé)任，不管人走到哪里，無(wú)論是提拔還是退休、離職，都要嚴(yán)肅追究。